Envie de refaire votre salle de bain ou d’installer une clim ? En copropriété, ce n’est pas toujours aussi simple qu’il y paraît. Certains travaux sont libres, d’autres nécessitent l’accord de tous, voire un permis. Et si vous vous trompez, ça peut vite se compliquer. Alors, que pouvez-vous vraiment faire chez vous ? On vous explique tout, sans jargon, étape par étape.
Comprendre les types de travaux autorisés en copropriété
Travaux libres dans les parties privatives
Dans une copropriété, chaque propriétaire peut faire certains travaux chez lui sans demander d’autorisation. Ces travaux concernent uniquement les parties privatives et ne doivent pas toucher les parties communes ni l’aspect extérieur de l’immeuble.
Voici quelques exemples de travaux libres :
- Peindre les murs intérieurs
- Changer le sol (carrelage, parquet, moquette)
- Remplacer une cuisine ou une salle de bain
- Poser des cloisons non porteuses
Attention : même dans les parties privatives, si les travaux affectent la structure (murs porteurs, canalisations communes), une autorisation est nécessaire. Le règlement de copropriété peut aussi imposer des limites.
Travaux nécessitant une autorisation dans les parties communes
Les parties communes appartiennent à tous les copropriétaires. Modifier ces espaces demande une autorisation votée en assemblée générale. Le syndic doit inscrire la demande à l’ordre du jour. Un devis est souvent demandé pour évaluer le budget.
Exemples de travaux concernés :
- Installation d’un interphone ou digicode
- Pose d’un ascenseur
- Réfection de la toiture ou des façades
- Changement de la porte d’entrée de l’immeuble
La majorité nécessaire dépend du type de travaux. Par exemple, l’article 25 de la Loi du 10 juillet 1965 impose la majorité absolue pour certains travaux d’entretien ou d’amélioration.
Travaux affectant l’aspect extérieur de l’immeuble
Modifier l’extérieur de l’immeuble touche à l’image de la copropriété. Ces travaux nécessitent une autorisation en assemblée et doivent respecter le règlement de copropriété. Ils peuvent aussi nécessiter un permis de construire ou une déclaration préalable en mairie.
Exemples fréquents :
- Changer les fenêtres (forme, couleur, matériau)
- Installer une climatisation visible depuis l’extérieur
- Poser des volets roulants différents de ceux d’origine
- Créer une ouverture (fenêtre, porte) sur un mur extérieur
Ces modifications doivent être votées à la majorité qualifiée (article 25 ou 26 de la Loi du 10 juillet 1965). Le syndic doit vérifier la légalité du projet et s’assurer que le quorum est atteint lors du vote.
Il est aussi recommandé de vérifier les conditions d’assurance avant de commencer les travaux, surtout s’ils impliquent des risques pour les autres copropriétaires.
Les procédures à suivre pour réaliser des travaux
Demander l’autorisation en assemblée générale
Avant de lancer des travaux en copropriété, il faut demander une autorisation à l’assemblée générale des copropriétaires. C’est obligatoire dès que les travaux touchent les parties communes ou modifient l’aspect extérieur de l’immeuble.
Exemples concrets :
- Pose d’une climatisation sur la façade
- Ouverture d’un mur porteur
- Changement de fenêtres visibles depuis la rue
Le syndic de copropriété doit inscrire la demande à l’ordre du jour de la prochaine assemblée. Pour cela, il faut lui envoyer un courrier avec le détail du projet, les devis, des photos ou plans, et une note expliquant les objectifs.
Le règlement de copropriété peut imposer des règles spécifiques. Il faut le consulter avant toute demande. Certains travaux sont interdits ou très encadrés.
Le vote se fait selon la nature des travaux. Il faut souvent une majorité absolue (article 25 de la Loi du 10 juillet 1965), voire l’unanimité dans certains cas. Sans accord, les travaux sont illégaux.
Les délais à prévoir pour obtenir un accord
Le planning dépend du calendrier des assemblées générales. En général, elles ont lieu une fois par an. Si vous ratez la date, il faut attendre l’année suivante, sauf si vous demandez une assemblée extraordinaire.
Voici les grandes étapes :
- Envoi de la demande au syndic : au moins 2 mois avant l’AG
- Réception de la convocation : 21 jours avant l’AG (Décret du 17 mars 1967)
- Vote lors de l’AG : si le quorum est atteint
- Notification de la décision : dans les jours qui suivent
- Délai de contestation : 2 mois après notification
En résumé, il faut compter entre 2 et 6 mois pour obtenir un accord, parfois plus si l’AG est loin ou si le projet est refusé une première fois.
Déposer une déclaration préalable ou un permis de construire
Certains travaux nécessitent une autorisation d’urbanisme. Cela dépend de leur nature et de leur impact sur l’immeuble. Il peut s’agir d’une déclaration préalable ou d’un permis de construire.
Exemples :
- Changement de l’aspect extérieur (façade, fenêtres, volets)
- Création d’une ouverture (fenêtre, porte)
- Extension ou surélévation
La déclaration préalable est plus simple. Elle concerne les travaux légers. Elle se dépose en mairie. Le délai de réponse est d’environ 1 mois.
Le permis de construire est plus long et plus complexe. Il faut un dossier complet, souvent avec un architecte. Le délai d’instruction est de 2 à 3 mois.
Ces démarches doivent être faites après l’accord de l’assemblée. Sans cela, la mairie peut refuser la demande.
Il est aussi conseillé d’informer son assurance avant les travaux. Certains chantiers modifient les risques couverts. Cela peut impacter les charges ou la responsabilité en cas de sinistre.
Les règles à respecter pendant les travaux
Respect des horaires autorisés pour les travaux
Quand on fait des travaux en copropriété, il faut respecter des horaires précis. Ces plages horaires sont souvent définies dans le règlement de copropriété ou par la mairie. Elles permettent de limiter les nuisances sonores pour les autres copropriétaires.
En général, les horaires autorisés sont :
- Du lundi au vendredi : de 8h à 12h et de 14h à 19h
- Le samedi : de 9h à 12h et de 15h à 19h
- Interdiction le dimanche et les jours fériés
Ces règles peuvent varier selon les villes. Il est donc important de vérifier auprès de la mairie ou du syndic de copropriété. Si les travaux sont bruyants (perçage, marteau-piqueur…), il est encore plus important de respecter ces horaires.
En cas de non-respect, les voisins peuvent se plaindre. Le syndic peut aussi intervenir. Cela peut ralentir le planning ou entraîner des sanctions. Mieux vaut éviter les conflits.
Informer ses voisins pour limiter les nuisances
Avant de commencer les travaux, il est recommandé d’informer les voisins. Même si ce n’est pas toujours obligatoire, c’est une question de bon sens. Cela permet de prévenir les tensions et de montrer que vous respectez la vie en commun.
Voici comment informer vos voisins :
- Affichage dans les parties communes (hall, ascenseur)
- Lettre ou mot dans les boîtes aux lettres
- Message au syndic pour qu’il relaie l’info
Indiquez les éléments suivants :
- Nature des travaux (peinture, plomberie, modification d’un mur…)
- Dates de début et de fin prévues
- Horaires pendant lesquels les ouvriers seront présents
- Coordonnées pour vous joindre en cas de souci
En cas de gros travaux (réfection de plancher, démolition…), il est préférable d’en parler aussi en assemblée générale. Cela permet d’avoir l’autorisation des copropriétaires si nécessaire, et d’éviter tout problème de légalité.
Prévenir, c’est aussi anticiper. Par exemple, si un ascenseur doit être bloqué, ou si l’eau sera coupée, les voisins apprécieront d’être au courant à l’avance.
Que faire en cas de refus de la copropriété
Les recours possibles pour le copropriétaire
Quand l’assemblée générale refuse une demande de travaux, le copropriétaire n’est pas forcément bloqué. Il peut contester la décision si elle lui semble injustifiée ou contraire à la Loi du 10 juillet 1965.
Voici les options possibles :
- Faire appel à un avocat pour vérifier la légalité du refus
- Saisir le tribunal judiciaire dans un délai de deux mois après l’AG
- Demander une nouvelle inscription du projet à l’ordre du jour d’une future AG
Le recours au tribunal est possible si le refus est abusif. Par exemple, si le règlement de copropriété autorise les modifications envisagées, ou si les autres copropriétaires ont déjà fait des travaux similaires.
Il est aussi utile de revoir le devis ou le budget proposé. Parfois, un projet est refusé car il semble trop cher ou mal présenté. Un nouveau planning ou une version allégée peut convaincre l’AG lors d’un second vote.
Les sanctions en cas de travaux sans autorisation
Faire des travaux sans autorisation peut coûter cher. Si les travaux touchent les parties communes ou modifient l’aspect extérieur, ils doivent être validés par l’assemblée générale.
En cas de non-respect :
- Le syndic de copropriété peut saisir le tribunal pour demander la remise en état
- Le copropriétaire peut être condamné à payer les frais de remise en conformité
- Des sanctions financières peuvent s’ajouter (dommages et intérêts)
Exemple : un copropriétaire installe une véranda sans autorisation. L’AG refuse après coup. Le tribunal peut exiger sa démolition, même si elle est déjà construite.
Autre point : si les travaux causent un dégât (infiltration, fissure…), l’assurance de l’immeuble peut refuser de couvrir les dommages. Le propriétaire devra alors payer seul les réparations.
Enfin, ces travaux peuvent créer des tensions avec les autres copropriétaires. Mieux vaut éviter les conflits en respectant les procédures prévues par le règlement.
Conseils pratiques pour bien préparer ses travaux
Consulter le règlement de copropriété
Avant de lancer des travaux dans un appartement en copropriété, il faut toujours commencer par lire le règlement de copropriété. Ce document précise ce qui est autorisé ou non. Il distingue les parties privatives (votre logement) et les parties communes (escaliers, façade, toiture, etc.).
Par exemple, poser une climatisation qui dépasse sur la façade ou abattre un mur porteur nécessite une autorisation. Même pour un simple changement de fenêtres, le style extérieur doit souvent être respecté. Le syndic pourra vous dire si une assemblée générale est nécessaire.
Voici quelques types de travaux qui demandent souvent un vote en assemblée :
- Pose de volets extérieurs
- Création d’une ouverture dans un mur porteur
- Changement de porte d’entrée visible depuis les parties communes
- Installation d’une antenne ou parabole
Le quorum et la majorité exigés dépendent du type de travaux. Par exemple, une simple majorité suffit pour des travaux d’entretien des parties communes, mais une majorité absolue peut être requise pour des modifications plus importantes.
Référez-vous à la Loi du 10 juillet 1965 et au Décret du 17 mars 1967 pour comprendre les règles de procédure. Et surtout, ne commencez rien sans avoir l’accord si c’est nécessaire. Sinon, vous risquez une annulation ou une remise en état.
Prévoir le financement et les aides disponibles
Une fois les autorisations obtenues, il faut penser au budget. Certains travaux peuvent coûter cher. Il est donc important de demander plusieurs devis à des artisans différents. Cela permet de comparer les prix et les prestations.
Certains travaux peuvent bénéficier d’aides. Voici quelques exemples :
- MaPrimeRénov’ : pour les travaux de rénovation énergétique
- Éco-PTZ : prêt à taux zéro pour financer les rénovations
- Aides de l’ANAH : pour les copropriétés en difficulté ou les logements anciens
Attention, ces aides ont des conditions. Il faut souvent faire appel à des entreprises labellisées RGE (Reconnu Garant de l’Environnement). Et certaines aides ne sont valables que si les travaux sont votés en assemblée générale.
Il est aussi utile de vérifier si votre assurance couvre les travaux. En cas de dégâts (fuite, incendie…), vous devez être protégé. Le syndic peut aussi demander une assurance spécifique si les travaux touchent les parties communes.
Enfin, pensez à établir un planning clair. Cela permet d’organiser les interventions, d’informer les copropriétaires et de limiter les nuisances. Certains travaux doivent être réalisés à des périodes précises (pas de perçage en soirée, par exemple).
